Wann verfolgt der Vermieter eine Einkunftserzielungsabsicht?

Entstehen einem Vermieter Verluste aus der Vermietung und Verpachtung seiner Immobilie, kann er diese steuerlich geltend machen. Bedingung hierfür ist jedoch, dass der Vermieter eine sogenannte Einkunftserzielungsabsicht verfolgt. Dies ist dann der Fall, wenn er nachweislich beabsichtigt, nachhaltig und dauerhaft Gewinne bzw. Überschüsse mit seinem Mietobjekt zu erzielen. Fehlt diese Einkunftserzielungsabsicht, erkennen die Finanzbehörden die Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht steuerlich an. Aus diesem Grund ist es wichtig zu wissen, nach welchen Kriterien die Finanzbehörden bestimmen, ob eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt oder nicht. Das bayrische Landesamt für Steuern hat hierfür in einem umfassenden Leitfaden die verschiedenen Kriterien dargestellt.

Wann ist die Einkunftserzielungsabsicht nicht zu prüfen?

Werden Wohnungen auf Dauer vermietet, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass eine Einkunftserzielungsabsicht besteht. Dies gilt jedoch nicht, wenn Gewerbeobjekte oder unbebaute Grundstücke vermietet werden. Eine dauerhafte Vermietung liegt immer dann vor, wenn die Vermietung nach den bei Vermietungsbeginn vorliegenden Umständen keiner Befristung unterliegt.

Was spricht gegen eine Einkunftserzielungsabsicht?

Folgende Anlässe sprechen gegen eine Einkunftserzielungsabsicht:
– die (verlustbringende) Vermietung ist nur vorübergehend
– der Vermieter bietet ein noch nicht vermietetes Grundstück zeitgleich zum Verkauf an
– es wird nur ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen
– der Vermieter hat eine nur kurz laufende Fremdfinanzierung vereinbart
– das Objekt wird nach Anschaffung/ Herstellung zeitnah veräußert oder aber selbstgenutzt (in der Regel wird von einem Zeitraum innerhalb von 5 Jahren ausgegangen)
– das Objekt wird länger als 5 Jahre renoviert

Besonderheit bei leerstehenden Immobilien

Bei leerstehenden Immobilien, sind die Finanzbehörden stets dazu angehalten, eine Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht durchzuführen. Eine Einkunftserzielungsabsicht wird angenommen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er sich um die Vermietung bemüht hat, indem er z.B. Anzeigen geschaltet oder einen Immobilien-makler beauftragt hat. Die Einkunftserzielungsabsicht wird verneint, wenn der Vermieter trotz seiner erfolglosen Bemühungen an einer überhöhten Miete festhält.

Zweifel an der Einkommenserzielungsabsicht

Bestehen Zweifel an der Einkommenserzielungsabsicht, z.B. wenn die Immobilie nur befristet vermietet wurde, wird in der Regel eine Überschussprognose verlangt. Anhand dieser Prognose soll festgestellt werden, ob sich mit dem Mietobjekt überhaupt ein Überschuss erzielen lässt. Es fließen alle voraussichtlich erzielbaren (steuerpflichtigen) Einnahmen sowie Werbungskosten in die diese Berechnung ein. Der Prognosezeitraum umfasst 30 Jahren.